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Metodologias

 

Comparação de Mercado

O Método de Comparação consiste em relacionar os vários valores de um imóvel com os relativos à transacção de propriedades com características semelhantes ou comparáveis. O uso deste método serve como parâmetro referencial, por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação. O Método de Comparação efectua uma estratificação dos dados recolhidos, segundo critérios de homogeneidade, permitindo a comparação entre as características mais relevantes.

 

Capitalização de Rendas

A Capitalização de Rendas visa determinar o valor próprio de um imóvel, em função da sua capacidade de gerar rendas. Relaciona o valor locativo actual e/ou potencial (pressupondo a optimização da utilização e em atenção ao tempo de vida física e económica), com o valor presente e de forma a obter-se o valor patrimonial (numa óptica de continuidade da utilização) capitalizado a uma taxa adequada ao mercado que o integra.

 

Valor de Custos Correntes de Substituição e Reposição de Fatores

O Método dos Custos é um critério que engloba os conceitos de custo de reprodução e substituição, recorrendo a três qualidades distintas de valores que convergem para a sua determinação:

 

  • O valor do Solo e Mais-valia de Urbanização
  • O valor dos Custos Directo
  • O valor dos Custos Indirectos

 

Determinação do Valor do Solo Urbano – Avaliação Estratégica

O valor Residual do Solo traduz a quota parte remanescente de um empreendimento, em que são conhecidos todos os factores intervenientes na sua concretização, viabilidades urbanísticas, servidões públicas, temporalidade de implementação, custos directos e indirectos, receitas da venda/ocupação, encargos inerentes, margem de risco.

 

Atendendo ao carácter temporal de desenvolvimento de cada projecto, estuda-se a rentabilidade global a partir de uma análise de fluxos de caixa e de factores de desenvolvimento baseada na optimização da solução desenvolvida para o projecto. Trata-se sobretudo de possíveis avaliações estratégicas – de futuros – a partir da conjuntura económica prevista, possibilidades de mercado imobiliário de dinamização de situações previstas e vinculação possível da capacidade de gerar rendimentos avaliados por TIR–Taxa Interna de Rentabilidade.

 

Cálculo do Valor de Trespasse e Cedência de Instalações

O cálculo do montante a pagar do troco do Trespasse de instalações objecto de Contrato de Arrendamento constitui-se como uma transmissão definitiva do direito ao arrendamento, sem contudo se manter a unidade funcional do estabelecimento comercial, excepto quanto as cláusulas contratuais exijam a fixação da actividade instalada.

 

Método do Custo de Substituição do Equipamento

O Método de Custo de Substituição visa determinar o Valor de Substituição, isto é, o custo actual da Maquinaria, Equipamento e Mobiliário. Para além do valor próprio do bem físico, é considerado também o montante necessário à instalação, assistência técnica e todas as estruturas e redes necessárias ao seu correcto funcionamento. Ao Valor de Substituição a Novo é deduzido o quociente de Vetustez, resultante dos três tipos de Depreciação aplicável:

 

  • Depreciação Física
  • Depreciação Funcional
  • Depreciação Económica

 

Obras de Arte

O valor de Avaliação atribuível a obras de Arte é elaborado com base na cotação de mercado específico das obras de Arte, segundo critérios de raridade, qualidade artística e/ou manufactura intrínseca, estado geral de conservação e de reposição. O valor atribuível como Patrimonial, Comercial ou de Seguro, deverá permitir quantificar o efectivo valor mercantil e possibilitar a reposição dos níveis de representatividade, ainda que não seja possível encontrar no mercado peças de igual paridade estética, conotação compatível com a subjectividade do gosto e raridade e estado de conservação.

 

Metodologia a Empregar na Determinação do Valor a Segurar

Valor de Seguro expressa o valor de um bem imobiliário – construções, estruturas, benfeitorias e infraestruturas afectas (excluindo o solo) ou do equipamento de produção, estruturas e redes, pelo qual as entidades seguradoras devem assumir o RISCO. Este valor representa o custo de reprodução e reposição em estado novo, área útil e representatividade dos factores presentes (Itinerário Jurídico dos Seguradores – Capítulo IV – Artigo 6º - Alínea a).

 

Análise das Instalações em Segurança e Prevenção Contra Incêndios

A elaboração de Análises de Risco de Incêndio visa determinar com exactidão a quantificação de Risco de Incêndio e o Quociente de Segurança (segundo critérios normalizados) bem como a preconização de medidas de segurança, prevenção e intervenção, de forma a melhorar a condição geral do Risco.

 

Certificação Energética e Desempenho Energético de Edificios

A partir de levantamento dimensional legitimado pela legislação em vigor (Decreto-lei nº 118/2013 de 20 de Agosto), é realizado estudo de verificação das condições atuais do imóvel de modo a determinar a sua classe energética bem como preconizar melhorias construtivas e de equipamentos de modo a poder alcançar classes superiores de desempenho energético.

 

Do mesmo modo, realizamos vistorias de modo consentâneo a determinar isenções a certificados energéticos previstos na Legislação e ainda declarações de ruína, aos imóveis que não cumpram requisitos para a obtenção dos certificações energéticos possíveis, caso tivessem condições de conservação para a sua determinação.